第78章 寻找店铺（求月票）

    从2月20号到3月5号，沐阳和宋雪露根据同学上交的报告，抽业余时间逛遍了省城的核心商圈，调查铺面情况。

    江南省城有十二大商圈，包括城西、城北、文教区、九堡、下沙、滨江、钱江世纪城、钱江新城、以及西湖附近的武林、黄龙、信义坊、湖滨等。

    核心cbd有四个，也在这十二个商圈中，即钱江新城cbd、钱江世纪城cbd、武林cbd和黄龙文三cbd。

    新式奶茶店定位目标受众是中高端消息的年轻群体，故要求店铺附近有中高端商场，或写字楼密集的商务区，这些区域的人群消费水平高，办公区域集中大量白领阶层，对新事物接受能力强，而且也乐意尝试新事物。

    因此，沐阳看中的第一个商铺，位于武林商圈和信义坊商圈交汇点，离省城大学1.5公里处的黄龙世纪广场，一处临街商铺，性质限定是餐饮。

    具体位置多在拐角处，因为这些位置既能吸引流量，又可以降低成本。

    是买铺面，或租？

    沐阳内心已经有了选择。

    华国有句老话:“一铺旺三代”，就是说有黄金地段的门市房、店铺，每年靠着租金就可以过上好日子。

    未来几年还好，但到了14年后，t宝双十一营业额达到四百多亿，电商开始呈现爆发的现象。

    相应地，图书、服装、家电等产品的实体店受到的冲击最大，部分实体店经营困难甚至出现了关闭的风潮。

    饮食店被影响较小，该在外面吃喝的还照样，未来变为外卖会多一些。

    新楼盘都开发铺面，再加上被电商冲击，实体铺面越来越不好卖，铺面的升值速度远远比不上住宅。

    因此，沐阳目前不打算购置店铺，有那资金，还不如扔进股市，或者扩大店铺数量，另外是由于购置店铺太占用资金，影响发展。

    “阳阳，我们一定要租核心位置的商铺吗？那租金和转让费太高了。”这十来天，宋雪露和沐阳做调查，也知道了省城这边的商圈铺面情况。

    核心商铺的空铺少，最让人难以接受的，有些铺面租主要转让费。

    转让费很高，十多平方的旺铺转让费，少则几万，多则十多万，要是面积大的，转让费要数十上百万元。

    宋雪露还是有些不理解沐阳，为什么第一家店一定要玩那么大。

    旗舰店，要求面积不低于二百平方！

    一家店铺的租金，装备和设备，再加上其它，若还有转让费，没有几百万元玩不了。

    让她去和房东或租主谈判的话，真不知如何谈。

    沐阳微低头看宋雪露白皙的脸蛋，淡淡一笑。

    他此次带宋雪露出来，甚至让她和房东谈判，有意锻炼她，但又不喜欢她一个女人参与到商务谈判中来。

    在一些大额交易商务谈判中，多多少少有一些黑暗手段。

    所以，让她了解，体验几次商务谈判就行，知道有这么一回事，以后不容易被人忽悠。

    沐阳耐心跟她解释：“我们消费定位目标就是中高端消费人群，店铺就得在核心商圈。

    至于那租金和转让费，那也没法。

    如果想要人家的旺铺，肯定要宰我们一顿。

    要不然，人家还在赚钱，虽然赚得少，但不给些好处，干嘛把店铺转让给我们。

    没好处，凭什么？

    凭我长得帅？

    还有一个原因，大多承租人跟房东签的合同都有押金，如果退租，承租人是拿不到押金的，少则一个月的押金，多则两个月的押金，想把这损失转嫁到下一个租客。”

    沐阳跟她解释，他也很无奈。

    在核心商圈，十多平方的旺铺，月租金少则数千，多则两三万。

    承租人退租后，装修费是拿不回来的，就想嫁接到下一个承租人，抬高转让费，顺便赚一笔。

    若是旺铺，人家一年利润本来就有几十万，给对方几十万元都不会转租的。

    本来是一只天天下金蛋的母鸡，你却想用普通价格购买。

    开什么国际玩笑！

    沐阳让宋雪露记牢一个规则：在生意场上，天下没有免费的午餐！

    总之，能租的铺面，只能是生意亏的铺面，或者位置偏差点的。

    位置好，生意好，不一定就能赚钱。

    毕竟位置好的铺面，租金高得离谱。

    有些位置，十多平方的铺面，月租金能达到两三万块！

    但是一个月毛利能有两三万，能说生意不好么，但交了房租，那就是亏本了。

    当然，也有不要转让费的。

    不过，租金会偏高一些，那是原承租人亏本，承受不了高的租金，早点止损，宁愿不要押金也要退租，等的时间太长，怕没人接手。

    无人接手，那是因为房东要的租金太高，并不是摊位不好，看上这种摊位的肯定有很多商人。

    还有一种核心位置的旺铺，就是铺面面积太大，年租金上百万，一般商家没有这个实力，租出去容易，但想以较高的价格租出去有些难。

    宋雪露狐疑：“如果十多个平方的旺铺就要两三万，如果相同位置的铺面，面积三百平方，月租金岂不是要六七十万了？”

    沐阳回道：“不是简单地按照比例来算的，十平方能月租二三万的铺面极少极少，多是那种卖小吃或新式奶茶的，只需要一个门面展出，有些工作不会在铺面展开，需要另寻仓库存放物料。

    步行街那边就有几个小铺面，一天营收三四千块，日毛利能两三千块，除去昂贵的租金，月利润还有三四万块。

    不过，面积越大，每平方租金单价会低一些的。

    所以，大面积铺面，每平方月租价过千的很少，反正看位置了，这个可以从年投资收益来估算。

    铺面租金，除了市场影响，人为因素影响很大。房东觉得你赚多了，就想涨价，并不觉得是租主经营得好，这种房东很可恶的。”

    沐阳想起前世时，一个地铁站的旺铺，人流量极大，占地面积二百平方，主营业快餐饮食。

    他坐在那里点了个牛肉面，就要58元，但只有几薄片牛肉，味道辣鸡。

    他很无奈，坐了几个小时的动车，实在太饿了，心疼点了一份面。

    坐在那里吃饭，边吃边数用餐顾客数量，十几分钟内，就餐人数达五六十人。

    估算一下，一天成交单数可达到1500单，营业额估计能达到10万，毛利可能有8万，月毛利可达二百多万。

    他当时非常羡慕这种商铺，要是自己有一个那样的旺铺，一辈子就衣食无忧。

    但也只是幻想而已，这类铺面，一般是有背景或有关系的人低价弄到，或者，这种铺面一般都是公司投标争租。

    真是越有钱，就越有钱。

    小资本根本玩不动，说的难听点，根本没资格进场。

    光一次性要交数百万的年租金就能让无数小公司败退。

    用生意人的话来说，这种铺面，投资十二年内回本算是赚的。

    从这可以计算出，买一个铺面，多少价位进，多少价位出算比较合理。

    假如，一个一百平方的商圈铺面，若买价为十万元一平，年租须有70万。

    若超过二十年才回本，基本是亏的。

    况且，拉的时间越长，变数越大。

    就比如，老火车站的铺面越来越不值钱，动车站的铺面每年都在上涨。

    －－－－－－题外话－－－－－－

    奶茶项目是支线，不好大修改，内容不多。关于这个赚不赚钱，前面章节解释得很透了，实在不理解直接去查奈雪、喜/茶这些晚两三年才出现的新式奶茶，凭啥能估值几百亿元，我们不能用过去的眼光看问题，其实生活中还有很多商机，是我们没有发掘出来的，千万不要说“这个不行，那个也不行”，或“别人做了都不行，我做肯定不行”，如果有这样的想法，在经商或工作中，陷入固有思维，解决问题就很难。不要一下子否定别人的想法，也许别人的想法很可笑，但如果静下来思索一下，也许会发现亮点，这是老农的工作经验感受，也正如此，我解决了许多行业内技术难题，也凭这个，拿到行业高薪。